バブル崩壊の危険
不動産事業をするときに、もっとも懸念されるのは、
不動産の価格が急落することでしょう。
１０数年前にはバブルの崩壊、つい最近もサブプライムローン問題を経験した私たちにとって、
不動産価値の下落は大いなる脅威となっています。
「不動産の価値は、絶対に下がらない」ということはありません。
だから不動産事業をするときには、不動産の価値が下がるかもしれない、
というリスクは、認識しておかなければなりません。
不動産の相場がどうなるのか、というのは、だれにもわかりません。
筆者としても、「不動産事業をすれば間違いなく成功する」
などということはいえません。
けれど、バブル崩壊やサブプライムローン問題のようなダメージを受けないで済むように、
不動産事業を行うことは可能です。
バブル崩壊やサブプライムローン問題で打撃を受けた人というのは、
２つの大きな特徴を持っています。
１つは、不動産の値上がりを当て込んだ商売をしていた、ということです。
もう１つは、バブルに乗じた無理な資金調達をしていた、ということです。
バブル崩壊やサブプライムローン問題でダメージを受けた人は、
はじめから不動産の値上がりを期待した商売、いってみれば投機をしていたわけです。
不動産を担保にしてお金を借り、転売して莫大な利益を上げる。
だから不動産価値が値下がりすれば、
借金が返せなくなり、たちまち行き詰まってしまったわけです。
バブル崩壊もサブプライムローン問題も、
枝葉の違いはありませんが、だいたいこのような仕組みで破綻にいたったわけです。
つまりは、彼らは丁半博打をしていたようなものなのです。
なので、博打的な要素を排除し、
不動産の価値が値上がりしなくてもやっていけるような状態で、
不動産事業をすればいいのです。
サラリーマンは、その職業的な信用でお金を貸してもらうわけですので、
収入が極端に下がらない限り、ローンが払えなくなることはありません。
だから無茶な融資を受けて、何もかも失うというようなことはないでしょう。
まあ、サラリーマンに限らず、今はどこの金融機関も無理な融資はしてくれないので、
どうしても堅実な調達にならざるを得ないと思います。
不動産が値上がりして、それを売却して利益を得ようなどとは考えず、
不動産事業そのもので収益を上げられるようにするべきです。
この点を考慮しておけば、不動産価値の下落が起きたとしても、
何もかも失うようなダメージを受けることはないのです。
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