「実質利益100万円なのに赤字」のカラクリ
実質的には利益が出ているのに、
帳簿上は赤字になるというカラクリは、
会計初心者の方には、若干わかりにくいところですね。
ここで実例を挙げて、ご説明しましょう。
木造モルタル建てのアパート（4部屋）を3000万円で、
30年のローンを組んで建てた人がいるとします
（説明の便宜上、土地は最初から持っていたことにします）。
家賃収入は、1部屋当たり月5万円で、年間60万円
4部屋とも1年間埋まっていたら240万円の収入になるというわけです。
部屋は年間8割程度埋まっていたとしまして、
年間収入が192万円ということになります。
で、減価償却の話です。
この建物の資産価値は3000万円です。
木造モルタルの建物は耐用年数が20年なので、
1年間に５％ずつ減価償却していくことになります。
ということは、3000万円Ｘ５％で、150万円を減価償却費として計上できるのです。
さらに、この人はローンを組んでアパートを建てていますから、
その支払利子も経費として計上できます。
利率が２．５％として、3000万円Ｘ２．５％で75万円。
この75万円が支払利子として計上できます。
減価償却費150万円に支払利子75万円を足せば、
225万円です。
この時点ですでに、家賃の年間収入192万円を大きく超えています。
これに、不動産屋への支払いや建物の修繕費など、
様々な雑費の経費が全部で50万円あったとします。
すると、経費は全部で275万円となり、
80万円以上の赤字になるのです。
で、実際のお金の出し入れはどうなっているかも計算してみましょう。
収入は192万円、これは全額現金で入ってきますね。
出ていくお金は毎月のローンが10万円くらいなので、年間120万円程度です。
そして不動産屋への支払いなどのもろもろの経費が50万円、
固定資産税が20万円として全部で190万円。
つまり入ってくるお金（192万円）のほうが、
出て行くお金（190万円）よりも多いことになります。
なのに帳簿上は、80万円以上も赤字が出ているのです。
もちろん、この収支は、入室状況などによって変わってきます。
もし満室の状態がずっと続けば、
赤字はもっと少なくなりますし、
部屋の空きが多ければ、赤字は多くなるということです。
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