サラリーマンに不況のしわ寄せがきています。４０％は税金・社会保険料ですこれを払わなければ簡単に給料が５０％アップします。
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「実質利益100万円なのに赤字」のカラクリ
実質的には利益が出ているのに、
帳簿上は赤字になるというカラクリは、
会計初心者の方には、若干わかりにくいところですね。
ここで実例を挙げて、ご説明しましょう。
木造モルタル建てのアパート（4部屋）を3000万円で、
30年のローンを組んで建てた人がいるとします
（説明の便宜上、土地は最初から持っていたことにします）。
家賃収入は、1部屋当たり月5万円で、年間60万円
4部屋とも1年間埋まっていたら240万円の収入になるというわけです。
部屋は年間8割程度埋まっていたとしまして、
年間収入が192万円ということになります。
で、減価償却の話です。
この建物の資産価値は3000万円です。
木造モルタルの建物は耐用年数が20年なので、
1年間に５％ずつ減価償却していくことになります。
ということは、3000万円Ｘ５％で、150万円を減価償却費として計上できるのです。
さらに、この人はローンを組んでアパートを建てていますから、
その支払利子も経費として計上できます。
利率が２．５％として、3000万円Ｘ２．５％で75万円。
この75万円が支払利子として計上できます。
減価償却費150万円に支払利子75万円を足せば、
225万円です。
この時点ですでに、家賃の年間収入192万円を大きく超えています。
これに、不動産屋への支払いや建物の修繕費など、
様々な雑費の経費が全部で50万円あったとします。
すると、経費は全部で275万円となり、
80万円以上の赤字になるのです。
で、実際のお金の出し入れはどうなっているかも計算してみましょう。
収入は192万円、これは全額現金で入ってきますね。
出ていくお金は毎月のローンが10万円くらいなので、年間120万円程度です。
そして不動産屋への支払いなどのもろもろの経費が50万円、
固定資産税が20万円として全部で190万円。
つまり入ってくるお金（192万円）のほうが、
出て行くお金（190万円）よりも多いことになります。
なのに帳簿上は、80万円以上も赤字が出ているのです。
もちろん、この収支は、入室状況などによって変わってきます。
もし満室の状態がずっと続けば、
赤字はもっと少なくなりますし、
部屋の空きが多ければ、赤字は多くなるということです。
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お金は減らないのに経費を計上できる「減価償却」とは
「不動産事業で赤字を出して税金を安くする」というと、
どうしてもこういう疑問が起きることでしょう。
「税金が減っても、不動産業で赤字を出してしまえば、
給料の税金が安くなったところで、
収入自体が大きく減るわけなので、
本末転倒ということになります。
だから不動産事業に関しては、
赤字にならないように研究しなければならないといえます。
（不動産事業のノウハウについては、筆者は専門ではないので、
他書で研究してください。本書では、あくまで
「不動産業を行うことによるサラリーマンの節税」を紹介するというのが趣旨ですので）
けれど、不動産事業というものには不思議な仕組みがあり、
実際にはお金は出て行っていないのに、
帳簿上は赤字になっている、ということがあるのです。
不動産事業には、減価償却というマジックがあるのです。
減価償却については会計をやっていても、意外とわかっていない方も多いのです。
でも基本的な仕組みは非常に簡単です。
減価償却とは、1年以上使えるもので、
高額なもの（10万円以上）を事業のために購入した場合、
その耐用年数に応じて、購入費用を各年に案分して費用化するという制度です。
たとえば、耐用年数10年で、１００万円のものを買った場合、
最初の1年間に全部費用として計上するのではなく、
毎年10年間にわたって費用化していくのです。
減価償却の方法にはいくつかあるので、
この数字だけが正解ではないのですが、
理屈からいえばこういうことです。
不動産事業を行うために、マンションやアパートを購入した場合、
それも当然、減価償却をすることになります。
減価償却というのは、実際に費用として、お金が出ていくわけではありません。
なのに、帳簿上でだけ費用として計上されていくわけです。
サラリーマン大家はどっちに転んでも得をする
サラリーマンが不動産業に適しているといえるのは、
「サラリーマン大家はどっちに転んでも得をする」からです。
サラリーマンは不動産業が赤字になった場合は、
給料の税金が安くなるという恩恵を受けることができます。
また不動産業が黒字になれば、給料の他に美味しい収入を得られるということなので、
これまた素晴らしい恩恵といえます。
つまりは、赤字と黒字、どちらに転んでも恩恵を受けられるというわけです。
これが、普通の不動産業者ならばそうはいきません。
不動産で赤字を出せば、そのまま収入に響きますからね。
必至にやらなければならないわけです。
もちろん、「サラリーマン大家は赤字でも税金が安くなるからいい」といっても限界はあります。
まったく収益のことを考えないで、
帳簿上だけではなく本当に赤字になって、
持ち出しが続くのであれば大変です。
だから、ある程度は不動産について研究し、
損をしない程度の経営を行わなければなりません。
大家の義務は、ビジネスとしてしっかり行うことは当たり前ですが、
専業の不動産業者よりもサラリーマンのほうが、
余裕のある状態で不動産事業を行えるというのは確かなことなのです。
税金がゼロになる「住宅ローン控除」の仕組み
住宅ローン控除とは、ローンを組んでマイホームを購入した場合、
住宅ローンの年末残高の１％分の税金が安くなるというものです。
式にすれば次の通りです（控除率は年によって若干違います。
年末のローン残高Ｘ１％＝減税額
だから、３０００万円程度のローンを組んで家を買った人の場合、
年間残高が３０００万円だったら、３０万円の所得税が減じられるということです。
それが１０年間続くわけです。
平均的なサラリーマンは所得税が３０万円程度なので、
所得税はほぼゼロになってしまう、という寸法です。
ローン残高は毎年減っていきますので、
減税額もその分減っていきますが、
１０年間のトータルでだいたい２００～３００万円の人の手取り年収１年分に近い数字です。
つまり、年収５００万円の人ならば、３０００万円のローンを組んで家を買えば、
１年分の年収が増えるということなのです。
２００８年までは、年間２０万円が最高減税額だったのですが、
２００９年の改正では、最高５０万円まで引き上げられています。
控除限度額は、マイホームに入居する年によって違ってきます。
２００９年は、ローン残高５０００万円までが対象となるので、
最高５０万円まで減税となります。
その後、１年ごとに最高減税額は１０万円すつ減っていきます。
だから、税金だけのことを考えれば、２００９年に購入するのがもっとも有利だということです。
また今回の改正では、住宅ローン減税は、
所得税だけではなく住民税も減税されることになっています。
住宅ローン減税の場合、減税額が２０～３０万円と大きいことから、
子供がいる平均所得の家庭などは、
支払い税金が減税分に満たないことも多かったのです。
所得税が１５万円の人は、いくら２０万円分の減税があるといっても、
１５万円しか税金は安くなりませんからね。
でも今回の改正では、所得税だけでは控除しきれない減税額がある人は、
住民税にも減税分が及ぶようになったのです。
住民税の減税は、本来の住民税額の半分まで、
最高９万７５００円となっています。
だから減税額が３０万円あるけど所得税が２５万円しかなかった人は、
これまでは所得税の２５万円しか減税されなかったのだけど、
２００９年からは所得税２５万円、住民税５万円がげんざいされることになったのです。
住宅ローン控除は、新築の購入だけではなく、
増改築でも受けることができます。
１０年以上のローンで、１００万円以上の工事をすれば、
住宅ローン控除の条件に該当するのです。
第２章でご説明したように、個人の所得にかかる税金（所得税、住民税）というのは、
いくつかの所得を組み合わせて税金の申告をするようになっています。
そしてサラリーマンが、アパート賃貸などの不動産事業をしている場合、
サラリーマンでの給与所得と、
アパート賃貸での不動産所得を合算して、
その総額に対して税金がかかるようになります。
もし不動産所得が赤字だった場合、
その赤字分は給与所得から差し引かれることになります。
たとえば、給与所得が５００万円あって、
不動産所得は３００万円の赤字の人がいるとします。
この人の税金は、５００万円－３００万円で差し引き２００万円に対してかかることになります。
会社の経理では、５００万円の所得として税金が計算され、
この人は確定申告をすれば、源泉徴収された税金がかなり戻ってくるのです。
サラリーマン大家で節税する場合は、副業のときと同じように、
自分で確定申告をしなければなりません。
が、前述したようにそれほど難しいものではありません。
この方法で、給与所得にかかる税金を還付してもらっている人は、
けっこういるのです。
家を持つと税金が安くなる「住宅ローン控除」の仕組み
この章では、不動産事業をすることで、
会社からの給料にかかる税金を減らす方法を中心に紹介しようと思っていますが、
その「大技」をご紹介する前に、
まず準備運動として「住宅ローン控除」を紹介しましょう。
「ローンを組んで家を買えば税金が安くなる」
住宅ローン控除という制度ですが、
なんとなく知っているけれど詳しいことは知らない、
という人が多いのではないのでしょうか？
この住宅ローン控除とは、実は強力な節税アイテムなのです。
どれほど強力かというと、
平均的な収入のサラリーマンが３０００万円程度のローンを組んで家を購入すれば、
所得税はほとんどゼロになってしまうのです。
それが１０年間も続くのです。
このような強力な節税アイテムであるにもかかわらず、
サラリーマンの中には知らない人が多いようです。
税務署員などは皆、一定の年齢になると、
この住宅ローン控除を当て込んで家を購入したがるということは、
それほどこの住宅ローン控除の節税効果が強力だということなのです。
この住宅ローン控除ですが、
「所得税がほとんど取れなくなるので当局としても困る」ということで、
いったんは２００８年で終了予定となっていました。
でも昨今の不況のため、拡充されて延長されることが決まっています。
現在（２００９年５月）では、まだ正式に国会を通っていませんが、
おそらく通ると思われます。
改正案では、所得税だけではなく、住民税も減税されることになっていますので、
さらに減税額は大きくなります。
この住宅ローン控除を使うのと使わないのとでは、
サラリーマンの経済生活は大きく変わるといえるでしょう。
