サラリーマンに不況のしわ寄せがきています。４０％は税金・社会保険料ですこれを払わなければ簡単に給料が５０％アップします。
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急な転勤で所有マンションが宙に浮いたとき
サラリーマンには、転勤はつきものです。
せっかくマンションを購入したのに、転勤になって住むことができない、
というようなケースも多いと思われます。
そういうときは、そのマンションを賃貸して、
家賃収入を得ながら、節税するというのも１つの方法です。
マンションの賃貸収入はローンをやって払える程度で、
その中から不動産屋に手数料など払えば、
ローンもろくろく賄えない場合もあるでしょう。
でも、全額自腹でローンを払うよりはずいぶんマシです。
また、賃貸業で赤字が出た分を差し引くことができるので、
節税にもなります。
これまで自分が居住用で使っていた家（マンション）でも、
賃貸にした場合は、はじめから賃貸にしていたのと同じように、
減価償却費なども計上できます。
つまり、不動産業の経費は、ちゃんと計上できるのです。
だからたいがいの場合、
サラリーマンが自分の部屋を他人に貸すような場合は、
帳簿上は赤字になります。
その赤字を給与所得から差し引くことができるので、
大きな節税となるのです。
そもそも不動産所得の赤字を、
給与所得で穴埋めできる仕組みというのは、
転勤サラリーマンのために作られたものなのです。
転勤の多いサラリーマンは、
せっかく家を買っても、
自分では住めずに、やむを得ず賃貸に出すことが多く、
それではかわいそうなので、賃貸事業で出た赤字を給与所得から差し引くことで、
せめて税金を安くしてあげましょう。
というのが最初の導入理由だったのです。
ところが、当局の案に反してこの制度を利用するのは、
もともとの地主で不動産をたくさん持っているサラリーマンばかりになったのです。
このように、地主サラリーマンばかりにおいしい思いをさせるのは癪にさわる話です。
みなさんも、ぜひ利用しましょう。
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不動産は年金の代わりにもなる
不動産事業は、節税になるとともに、年金の代わりにもなります。
不動産事業は、投資としてあまり有利ではない、ということが時々いわれます。
実質的な年利が３～５％の物件も多いので、
株など他の投資を行ったほうがいいといわれるわけです。
また不動産事業は、資金の回収に時間がかかるので、
年配の人にとっては元が取れない、ということもいわれることがあります。
しかし筆者は、これは的を射たものとは思えません。
たとえば、定年を５年ほど残した５０代の人が、
３０００万円を不動産に投資したとします。
この投資を回収するのには２０年以上かかることになっています。
もしかしたら、この人は、投資を回収するまで生きていないかもしれません。
しかし、不動産投資をしていれば、
一定の収入がずっと入ってくるわけです。
資金の回収が終ってからも、
３０年、４０年と定額の収入が得られるわけです。
老朽化して、店子が入らなくなっても、
資産としては残っているので、そのときは売るか、
建てなおすかをすればいいわけです。
人間は、いつまで生きるのか、自分ではわかりません。
５０代のとき、残りの人生が２０年になるのか、３０年になるのか、
はたまた４０年になるのか、だれにもわからないのです。
となると、３０００万円の貯金は、どのくらい使っていけばいいのか、
計画の立てようがありません。
２０年で死ぬのならば、年間１５０万円は使えますが、
４０年生きる可能性もあるわけだし、
その場合は年間７５万円しか使えない、
そういうことで悩まなければなりません。
また、時間が経つごとに貯金は目減りしていきます。
７０代では残額が１０００万円を切り、
８０代で残り２～３００万円となれば、
心細いことこの上ないものです。
貯金で老後をすごすというのは精神衛生上、
非常によくないことなのです。
そういう点を考えれば、投資した金を回収するのに何十年もかかるし、
年利にすればそうたいしたことではないのですが、
毎年、毎年、定期収入が入ってくるという利点は評価できます。
サラリーマンは大家に適している
不動産事業は、実はサラリーマンにとても適しています。
というのも、まずサラリーマンは資金調達が容易です。
サラリーマンは銀行や金融機関には非常に信用がありますから、
マンションやアパートの建築資金はすぐに融資してもらえるのです。
これが、自営業者やフリーランサーだったら、そうはいきません。
第1章でも述べましたが、
彼らは金融機関に信用がありませんから、
過去の申告書を提出したり、
これまでの収入状況を説明したりして説得する必要があります。
サラリーマンは、そういう作業がほとんどいらずに、
お金を調達することができるのです。
サラリーマンは、自分ではこの利点にあまり気づいていません。
この利点は、うまく使うべきだと筆者は思います。
筆者などは、サラリーマン時代、クレジットカードの審査で落とされることなど、
まず考えられませんでしたが、
自営業者になると普通に落とされます。
デパートのクレジット受付で、何度気まずい思いをしたか知れません。
おっと、話が横道にそれましたね。
サラリーマン大家の優位性は他にもあります。
不動産事業は、あまり手がかからない業務です。
だから忙しいサラリーマンにはうってつけなのです。
不動産事業は、開始当初こそ、建物を建てたり購入したりと、
少しわずらわしい手続きが必要です。
不動産を貸せる状態にするまではけっこう大変です。
でもいったん賃貸をはじめれば、後はそれほどすることはありません。
たまに部屋の不具合やトラブルが起きて対処するくらいです。
「何もしなくていい」とまではいいませんが、少なくとも他の事業に比べれば、
はるかに手間がかからずに済みます。
数部屋程度の不動産事業であれば、サラリーマンでも余裕でやっていけるのです。
そしてサラリーマンには、さらに有利な条件があります。
それは、サラリーマンは不動産事業で遮二無二利益を上げなくてはならないわけではない、
ということです。
サラリーマンには、本業があります。
その本業で食べていけるわけですから、
不動産事業で無理な経営をする必要はないのです。
家（建物）は資産として残りますから、
損さえ出さなければいいのです。
またサラリーマンの場合、副業をしようと思っても、
会社が禁止していたりしてなかなかできるものではありません。
でも不動産事業ならば、暗黙で認めている会社もけっこう多いものです。
親が土地や賃貸物件を持っていて、
それを引き継いでいるというような人はいくらでもいますから。
だから副業としても、不動産事業はサラリーマンにとって都合のいいものです。
ということで、ちょっと資金の余裕のあるサラリーマンが事業をしようという場合、
不動産事業はうってつけだともいえるのです。
中古物件はさらに節税に使いやすい
「不動産事業をやってみたいけど、アパートを建てたり、
新築マンションを買うまでには、まだちょっと思いきれない・・・」
こう思っている方もいるでしょう。
そういう方には、中古物件を利用することをお勧めします。
中古のアパートや中古のマンションなどを購入して、
賃貸にするのです。
または、すでに賃貸されている中古マンションなどを購入するのです。
居住者がいる中古マンションは、空室のマンションよりも若干割安になっています。
中古物件は、減価償却の面でさらに有利になります。
建築されてからこれまでの経過年数の8割が、
耐用年数から差し引かれるので、
かなりたくさんの減価償却費を計上できるのです。
たとえば、築10年の木造モルタルアパートを
1200万円（建築価格）で購入したとします。
このアパートの耐用年数は、12年になります。
ということは、このアパートは12年間で減価償却していくことになるので、
年間100万円の減価償却費を計上することができます。
この物件を20年ローンで購入したとすれば、
1年間のローン支払い額は60数万円になるので、
出て行くお金（ローン）は60数万円なのに、
経費計上できるお金（減価償却費）は100万円となるのです。
ただ中古物件については、気をつけなくてはならない点があります。
それは収益性です。
収益性がいい物件であれば、オーナーは手放すことはあまりないので、
購入できる物件は収益性が低いことも考えられます。
すべての中古物件がそうだとはいいませんが、
あまり儲からないから売り出されているという可能性は、
否定できません。
その点は、しっかり検討しなければならないでしょう。
過去、現在の収益状況は、不動産屋に訊けば教えてくれますし、
特殊事情があればそれも教えてくれるはずです。
不動産事業は、多少の損をしても資産の蓄積になる
不動産事業は、毎年の収支では多少の損をしていても、
不動産という資産をもっているわけですから資産の蓄積になっているのです。
もしかしたら家賃収入よりも、ローンの支払いのほうが大きいときもあるかもしれません。
しかし、それだけで「損している」ということにはならないのです。
ローンの支払いはただ出て行くお金ではなく、
資産を蓄積しているからです。
不動産事業というのは、２つの収入があるのです。
「毎月の不動産収入」と「不動産そのものの価値」です。
「不動産そのものの価値」は、日常的にはあまり役に立ちませんが、
いざというときに役に立ちます。
たとえば、どうしてもまとまったお金が必要なときに、
不動産を売却することで、大きなお金を得ることができます。
またローンを完済していれば、その不動産を担保にお金を借りることもできます。
つまり、不動産事業というのは、日々の収入を得るのと同時に、
いざというときの保険をかけているのと同じことなのです。
